Poradňa

Koľko vás stojí predaj bytu: všetky poplatky na jednom mieste

Predaj bytu nie je len provízia. Pribudne poplatok za kataster, overenie podpisu, úschova kúpnej ceny, niekedy energetický certifikát alebo poplatok banke. Tu sú všetky položky s aktuálnymi sumami a s tým, čo je dané zákonom a čo je vecou dohody.

Peter Kontúr · fakty overené 11. októbra 2026

Prehľad na jednom mieste

Podrobnosti a súvislosti nájdete nižšie.

Kataster: návrh na vklad

Bez vkladu do katastra sa kupujúci vlastníkom nestane. Poplatok za návrh na vklad určuje sadzobník správnych poplatkov (položka 11):

• 100 € pri podaní na papieri,
• 50 € pri elektronickom podaní,
• 300 €, resp. 150 € elektronicky, ak žiadate o rozhodnutie do 15 dní,
• o 15 € menej, ak pred podaním vyplníte elektronické oznámenie o návrhu na vklad.

Poplatok sa platí za každý právny úkon. Ak kupujúci kupuje na hypotéku, k návrhu na vklad vlastníckeho práva pribudne aj návrh na vklad záložného práva pre jeho banku s ďalším poplatkom.

Lehoty. Kataster rozhodne do 30 dní od doručenia návrhu. Ak je zmluva spísaná vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom a nie sú v nej chyby, lehota je 20 dní. Pri zrýchlenom konaní je to 15 dní. Ak kataster v zrýchlenej lehote nerozhodne, vráti rozdiel v poplatku. Lehota sa predĺži, ak kataster konanie preruší, napríklad pre chybu v zmluve.

Overenie podpisov

Na kúpnej zmluve musí byť úradne osvedčený podpis predávajúceho (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona). Podpis kupujúceho overovať netreba, banka kupujúceho to však môže vyžadovať.

• Obec, mesto alebo matrika: 2 € za každý podpis. Overuje sa každý rovnopis zvlášť, takže pri štyroch rovnopisoch zaplatíte 8 €. Za úkon mimo úradu alebo urýchlene môže úrad poplatok zvýšiť až o 100 %.
• Notár: 4 € plus DPH za každý podpis.

Ak za vás zmluvu podpisuje splnomocnenec, musí byť osvedčený aj váš podpis na plnomocenstve.

Úschova kúpnej ceny

Úschova chráni obe strany. Kupujúci zloží peniaze u tretej osoby a vy ich dostanete až po splnení podmienok, typicky po zápise kupujúceho do katastra. Možnosti sú tri:

• Notárska úschova. Odmena je daná tarifou: 1 % z prvých 5 000 €, 0,5 % zo sumy do 50 000 €, 0,3 % do 100 000 €, 0,1 % do 500 000 €, najmenej 50 €, k tomu DPH. Pri kúpnej cene 200 000 € to vychádza na 525 € bez DPH. Notár môže účtovať aj súvisiace úkony, presnú sumu si vypýtajte vopred.
• Advokátska úschova. Cena nie je pevne určená. Advokát ju často ponúka spolu s prípravou zmlúv.
• Banková úschova (vinkulácia). Poplatok určuje sadzobník banky a medzi bankami sa výrazne líši. Niektoré banky túto službu v posledných rokoch obmedzili, preto si aktuálne podmienky overte priamo v banke.

Kto úschovu platí, je vecou dohody. Často ju platí kupujúci alebo sa delí napoly.

Energetický certifikát

Zákon o energetickej hospodárnosti budov vyžaduje certifikát pri predaji budovy alebo jej samostatnej časti. Vlastník ho musí mať ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy a platný certifikát odovzdať kupujúcemu. Ak certifikát existuje, musí byť ukazovateľ energetickej hospodárnosti uvedený aj v inzeráte, a to aj v inzeráte realitnej kancelárie. Za porušenie týchto povinností hrozí pokuta do 2 000 €.

Certifikát platí najviac desať rokov. Pri byte sa najskôr spýtajte správcu alebo spoločenstva vlastníkov, či ho bytový dom už nemá. Zákonné povinnosti vlastníka budovy sa vzťahujú aj na spoločenstvo vlastníkov.

Cena je dohodou s odborne spôsobilým certifikátorom. Pri rodinných domoch sa uvádza rádovo 120 až 300 €. Pri byte si vypýtajte ponuku.

Doklady: list vlastníctva a potvrdenie od správcu

Výpis z listu vlastníctva. Informatívny výpis si zadarmo stiahnete na katastrálnom portáli a na prípravu predaja zvyčajne stačí. Úradný výpis stojí 12 €. K návrhu na vklad sa výpis neprikladá, kataster má údaje k dispozícii.

Potvrdenie o nedoplatkoch. Pri predaji bytu je povinnou prílohou kúpnej zmluvy potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že nemáte nedoplatky na úhradách za služby ani do fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.). Výnimkou je prvý prevod bytu, napríklad od developera. Niektorí správcovia si za vystavenie účtujú poplatok podľa svojho cenníka, preto sa vopred opýtajte na cenu aj lehotu.

Znalecký posudok a ohodnotenie

Pri bežnom predaji predávajúci znalecký posudok nepotrebuje. Ak kupujúci financuje kúpu hypotékou, banka si dá nehnuteľnosť ohodnotiť a túto službu spravidla platí kupujúci. Vy pri nej poskytnete prístup do bytu.

Vlastný posudok sa môže hodiť, ak sa so spoluvlastníkmi neviete dohodnúť na cene alebo ak ide o nezvyčajnú nehnuteľnosť. Cenu určuje znalec.

Provízia makléra

Výška provízie nie je určená zákonom. Na slovenskom trhu sa bežne uvádza rozpätie približne 2 až 5 % z kúpnej ceny. Niektoré kancelárie pracujú s pevnou sumou. Pri porovnávaní ponúk si všímajte:

• či je suma s DPH alebo bez nej (rozdiel je 23 %),
• kto ju platí: predávajúci, alebo sa pripočíta ku kúpnej cene a reálne ju zaplatí kupujúci,
• čo obsahuje: fotky, inzercia, obhliadky, zmluvy, úschova, kataster, odovzdanie bytu,
• za akých podmienok vzniká nárok na províziu a čo sa stane, ak kupujúceho nájdete sami.

DOPLNIŤ: výška vlastnej provízie a čo obsahuje

Ak máte na byte hypotéku

Kúpnou cenou sa zvyčajne najprv splatí váš úver a zvyšok dostanete vy. Banka vám vystaví potvrdenie o zostatku a po splatení podklady na výmaz záložného práva.

Zákon o úveroch na bývanie poplatky za predčasné splatenie obmedzuje. Bez poplatku môžete splatiť úver ku koncu fixácie úrokovej sadzby a do 30 % istiny ročne. V ostatných prípadoch môže banka žiadať náhradu skutočných nákladov, ktoré zákon spravidla obmedzuje na 1 % splatenej sumy. Presnú sumu si vyžiadajte od banky ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.

Dane a odvody

Ak predávate skôr ako päť rokov od nadobudnutia, platíte z rozdielu medzi príjmom a výdavkami daň z príjmu (v roku 2026 spravidla 19 %) a 16 % zdravotné odvody. Podrobne to vysvetľuje článok Daň z predaja bytu a domu.

Daň z nehnuteľností obci zaplatíte ešte za celý rok, v ktorom ste byt predali. Rozhoduje stav k 1. januáru. Do 31. januára nasledujúceho roka podáte obci čiastkové priznanie, v ktorom oznámite, že vlastníctvo zaniklo.

Čo je dané zákonom a čo je dohoda

Zákon určuje výšku správnych poplatkov a notárskej tarify. Určuje aj to, kto platí daň z príjmu a daň z nehnuteľností, a kto musí zabezpečiť energetický certifikát a potvrdenie od správcu.

Všetko ostatné je dohoda: kto zaplatí kataster, úschovu, advokáta či províziu. Dohoda by mala byť písomná, ideálne už v rezervačnej zmluve, aby ste o tom nediskutovali až pri podpise kúpnej zmluvy.

Ak chcete, spočítam s vami vopred, s akými nákladmi pri vašom predaji počítať a koľko vám reálne zostane.

Najčastejšie otázky

Zdroje

Článok má informačný charakter a nenahrádza daňové ani právne poradenstvo.