Poradňa

Daň z predaja bytu a domu: kedy ju platíte a kedy nie

Ak byt alebo dom vlastníte dlhšie ako päť rokov, z predaja neplatíte nič. Keď predávate skôr, štát si zoberie časť zisku na dani aj na zdravotnom poistení. Tu je, ako to funguje v roku 2026, vrátane situácií, na ktoré sa často zabúda.

Peter Kontúr · fakty overené 11. októbra 2026

Stručne

• Predávate viac ako päť rokov od nadobudnutia? Daň ani zdravotné odvody z predaja neplatíte a kvôli predaju nepodávate ani daňové priznanie.
• Predávate skôr? Zdaňuje sa zisk, teda príjem mínus preukázateľné výdavky. Pri predaji v roku 2026 je sadzba dane 19 % (pri vysokých príjmoch aj viac) a k tomu 16 % zdravotné odvody.
• Dedili ste po rodičoch či manželovi? Doba vlastníctva poručiteľa sa vám pripočíta.
• Výnimka pre trvalý pobyt ani oslobodenie 500 € sa na predaj bytu či domu nevzťahujú.

Text vysvetľuje všeobecné pravidlá. Nie je to daňové poradenstvo. Pri konkrétnom výpočte sa oplatí poradiť s daňovým poradcom alebo účtovníkom.

Základné pravidlo: päť rokov od nadobudnutia

Zákon o dani z príjmov oslobodzuje príjem z predaja nehnuteľnosti, ak od jej nadobudnutia uplynulo viac ako päť rokov (§ 9 ods. 1 písm. a).

Od kedy sa počíta. Pri kúpe, darovaní alebo výstavbe zapísanej do katastra je dňom nadobudnutia deň, keď kataster povolil vklad vlastníckeho práva. Rozhodnutie o povolení vkladu je právoplatné dňom vydania. Dátum teda nájdete na rozhodnutí, ktoré vám kataster poslal, nie na kúpnej zmluve. Deň podpisu zmluvy ani deň podania návrhu na vklad nerozhoduje.

Do kedy sa počíta. Toto je najčastejšia pasca. Oslobodenie sa posudzuje podľa toho, čo nastane skôr: deň, keď dostanete prvú platbu alebo zálohu, alebo deň uzavretia zmluvy o prevode (§ 9 ods. 4). Ak teda záloha od kupujúceho príde mesiac pred uplynutím piatich rokov, oslobodenie nemusí platiť, hoci kúpnu zmluvu podpíšete až neskôr.

Zákon výslovne pamätá aj na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve: ak ju uzavriete skôr ako po piatich rokoch, príjem z nej oslobodený nebude, aj keď samotnú kúpnu zmluvu podpíšete až po piatich rokoch.

Ak ste nehnuteľnosť mali zaradenú v obchodnom majetku (napríklad ako živnostník), päť rokov sa počíta od jej vyradenia z neho.

Dedenie: kedy sa doby sčítajú

Pri dedení nadobúdate vlastníctvo dňom smrti poručiteľa, nie až zápisom do katastra. Ďalej záleží na tom, po kom dedíte:

• Priamy rad (rodičia, starí rodičia, deti, vnúčatá) a manželia. Päť rokov sa počíta od chvíle, keď nehnuteľnosť nadobudol poručiteľ (§ 9 ods. 1 písm. b). Ak mama vlastnila byt desať rokov a vy ho zdedíte, môžete ho predať hneď bez dane.
• Iní príbuzní (súrodenci, teta, strýko, bratranec). Doby sa nesčítavajú. Päť rokov sa počíta až od smrti poručiteľa.

Ak predávate zdedenú nehnuteľnosť so zdanením, výdavkom je všeobecná hodnota nehnuteľnosti uvedená v rozhodnutí o dedičstve.

Pozor, pri darovaní sa doby nesčítavajú, ani keď darujú rodičia. Päť rokov plynie od vkladu darovacej zmluvy.

Manželia a bezpodielové spoluvlastníctvo

Ak bol byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) a predáva ho jeden z nich po rozvode a vyporiadaní, do piatich rokov sa započíta aj čas, keď byt patril do BSM (§ 9 ods. 3).

Ak predávajú manželia spoločný byt z BSM a daň vznikne, príjem aj výdavky si podľa Finančnej správy zahrnú do základu dane rovnakým dielom, ak sa nedohodnú inak. Môžu sa dohodnúť aj na inom pomere alebo na tom, že všetko zdaní len jeden z nich. Pri vyšších sumách sa to oplatí prepočítať.

Výnimka pre trvalý pobyt už neplatí

Mnohí si ešte pamätajú pravidlo, že byt bez dane predáte, ak ste v ňom mali aspoň dva roky trvalý pobyt. Toto oslobodenie zrušili s účinnosťou od 1. januára 2011. Dnes rozhoduje iba doba vlastníctva.

Ak daň platíte: ako sa počíta základ

Nezdaňuje sa celá kúpna cena, ale rozdiel medzi príjmom a výdavkami (§ 8 ods. 5). Výdavkom môže byť najmä:

• kúpna cena, ktorú ste preukázateľne zaplatili (pri dedení všeobecná hodnota z rozhodnutia o dedičstve),
• rekonštrukcia, opravy a údržba doložené faktúrami a platbami,
• výdavky súvisiace s predajom, napríklad provízia makléra, právne služby, poplatky,
• úroky z hypotéky alebo stavebného úveru, z ktorých ste túto nehnuteľnosť kupovali, vrátane súvisiacich poplatkov za úver.

Čo výdavkom nie je: hodnota vašej vlastnej práce (§ 8 ods. 6) a výdavky bez dokladov. Faktúry a výpisy z účtu si preto odkladajte od prvého dňa.

Výdavky môžu príjem len vynulovať. Stratu si z predaja uplatniť nemôžete (§ 8 ods. 8).

Sadzby dane v roku 2026

Od roku 2026 platia pre fyzické osoby štyri sadzby. Uplatňujú sa na celkový základ dane, do ktorého sa zisk z predaja pripočíta napríklad k mzde:

Vyššou sadzbou sa zdaňuje len časť, ktorá hranicu presiahne. Ak máte bežnú mzdu a zisk z predaja nie je veľký, celý spadne do 19 %. Pri vyššej mzde a väčšom zisku môže časť spadnúť do 25 % alebo vyššie.

Nezdaniteľnú časť základu dane (5 966,73 € v roku 2026) si od zisku z predaja odpočítať nemôžete. Zákon ju dovoľuje uplatniť len voči mzde a príjmom z podnikania.

Zdravotné odvody: 16 % zo zisku

Zisk z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený, podlieha aj zdravotnému poisteniu. Pri príjmoch z rokov 2026 a 2027 je sadzba 16 %, pri osobách so zdravotným postihnutím 8 %. Pri príjmoch z roku 2025 to bolo 15 %.

Odvody neplatíte hneď. Zdravotná poisťovňa ich vypočíta v ročnom zúčtovaní poistného z údajov vo vašom daňovom priznaní, spravidla do 30. septembra nasledujúceho roka, a nedoplatok vám oznámi.

Ak je predaj od dane oslobodený, zdravotné odvody z neho neplatíte.

Oslobodenie 500 € sa na predaj nehnuteľnosti nevzťahuje

Na internete sa často píše, že ostatné príjmy do 500 € sú oslobodené. To platí pre príležitostné činnosti, príležitostný prenájom a predaj cenných papierov (§ 9 ods. 1 písm. g a i). Príjem z predaja nehnuteľnosti medzi ne nepatrí.

Daňové priznanie: kto, kedy a ako

• Kto: každý, kto predal nehnuteľnosť a príjem nie je oslobodený. Zákonná hranica je 2 983,37 € zdaniteľných príjmov za rok 2026 a pri predaji bytu ju prekročí už samotná kúpna cena. Priznanie preto podávate, aj keď vám po odpočítaní výdavkov nevyjde žiadny zisk.
• Aké: daňové priznanie typu B.
• Za ktorý rok: za rok, v ktorom vám prišli peniaze. Ak kupujúci platí v dvoch rokoch, výdavky si uplatníte v každom roku najviac do výšky príjmu.
• Kedy: za rok 2026 do 31. marca 2027. V tej istej lehote treba aj zaplatiť daň. Lehotu si môžete predĺžiť oznámením správcovi dane najviac o tri mesiace, pri príjmoch zo zahraničia o šesť.

Oslobodený príjem nie je zdaniteľný, takže sám o sebe povinnosť podať priznanie nezakladá.

Dva príklady s okrúhlymi číslami

Ilustračné príklady so zjednodušenými číslami, nie výpočet pre vašu situáciu.

Príklad 1: predaj po štyroch rokoch. Byt ste kúpili za 180 000 €, kataster povolil vklad v máji 2022. V septembri 2026 ho predáte za 230 000 €. Faktúry za rekonštrukciu máte na 20 000 €, provízia bola 6 000 € a na úrokoch z hypotéky na tento byt ste zaplatili 8 000 €.

• výdavky: 180 000 + 20 000 + 6 000 + 8 000 = 214 000 €
• zisk (základ dane): 230 000 − 214 000 = 16 000 €
• daň 19 %: 3 040 € (ak spolu s mzdou neprekročíte 43 983,32 €)
• zdravotné odvody 16 %: 2 560 €
• spolu približne 5 600 €

Keby ste s predajom počkali do leta 2027 a zálohu aj zmluvu načasovali až po uplynutí piatich rokov, nezaplatíte nič.

Príklad 2: zdedený byt. Otec kúpil byt v roku 2012 a zomrel v roku 2025. Vy ho predáte v roku 2026. Ide o priamy rad, otcova doba vlastníctva sa započíta, takže od nadobudnutia uplynulo viac ako päť rokov. Daň ani odvody neplatíte. Keby ste rovnaký byt zdedili po tete, ktorá zomrela v roku 2025, bez dane by ste ho mohli predať až v roku 2030.

Na čo si dať pozor pred predajom

• Overte si presný dátum povolenia vkladu, prípadne dátum smrti poručiteľa a to, kedy ho nadobudol on.
• Ak ste blízko piatich rokov, načasujte zálohu aj zmluvy. Rezervačná záloha, zmluva o budúcej kúpnej zmluve aj kúpna zmluva by mali prísť až po uplynutí lehoty.
• Zbierajte doklady o kúpe, rekonštrukcii a úrokoch. Bez nich si výdavky neuplatníte.
• Myslite na odvody. Pri výpočte toho, čo vám z predaja zostane, nestačí počítať len s daňou.

Ak chcete, prejdem s vami termíny a doklady ešte predtým, ako byt ponúknete, aby vás pri predaji neprekvapil zbytočný daňový účet.

Najčastejšie otázky

Zdroje

Článok má informačný charakter a nenahrádza daňové ani právne poradenstvo.